平成26年2月28日に閣議決定されたマンションの建替えの円滑化に関する法律の影響で、今現在存在しているヴィンテージマンションも将来、建替えが必要になる場合も出てきます。

長い歴史を積み重ねてきたヴィンテージマンションも耐震という観点からみると、限界に達するのもそう遠くない将来、形が変わってしまうかもしれませんね。

 

★一部法改正の影響で、建替えを余儀なくされるヴィンテージマンション

旧耐震基準により建設されたマンションは、トータルで約106万個あるそうです。

ヴィンテージマンションと呼ばれているマンションの一部もこの中に入っているものもあります。

その中から、実際建替えられたマンションは約4000戸にとどまっており、震災に耐えられないかもしれない建物が数多く存在しているそうです。

ヴィンテージマンションは、管理が行き届いており、修繕や改修によって新耐震基準に耐えられるような建物もありますが、ベースである鉄筋や鉄骨に老朽化は避けられなく、本当に安全なのかどうか疑問は完全には払拭されないでしょう。

法改正では、区分所有者の5分の4以上の賛成でマンション及び敷地の売却を行える決議をかけられるというもの。全員が賛成しなかったとしても、建替え等が行われてしまう可能性が出てきます。

 

★住民の安全を確保するのが使命

十分すぎるほど管理が行き届いており、古いものを大切にしようという考えは賛成できます。しかし、修繕や改修を重ねて必要以上に延命させることは、遠くない将来来る可能性のある首都圏の直下型大地震において耐えられるかどうかわかりません。

いつ来るかわかるような状態になれば備えられることもありますが、今の技術では難しいこともあるため、出来るだけ早い判断も必要かもしれませんね。

 

★この法改正は吉と出るか？

安全性を守るという観点からするのであれば、旧耐震基準で作られた古いマンションは建替えるべきです。しかし、そこに住んでいう住人やヴィンテージマンションの歴史や背景を考えると慎重にならざるを得ないことも重々承知です。

管理組合の中でしっかりと話し合って、将来の安全を住民参加で模索していくことが良いでしょう。一部にオーナー企業の意見が強く、建て替えコストを改修できないために改善が進まないようなマンションもあるそうなので、入居前に管理人や不動産会社に聞いておく事をオススメします。

 

★今後、建替えが増えていくヴィンテージマンション

法改正の影響で、マンションの建替えが、近い将来円滑化する可能性が高いです。

今では、あまりニュースには取り上げられませんが、いざ建替えるという事が確定したならば、そのヴィンテージマンションのファンからの惜しむべき声が聞こえてきそうです。

安全と文化のバランスを取りながらうまく共存していきたいですね。

 

ヴィンテージマンションといっても、人気のある立地のものは、市場に出回ることが少ない物件で、入居できるとしたらとても幸運です。

調べてみると、都内23区の山手線沿線やの内側の主要駅のヴィンテージマンションは、空き室がほとんどないというのがわかります。空室であることがレアなためか、写真で見るたびに憧れはするものの入居困難な状態が続いています。

 

★一度住んだら他は考えられない人気エリアのヴィンテージマンション

ヴィンテージマンションの定義の一つに、優れた住環境があげられます。

住む人の快適さを考え抜かれているため、一度住んだらヴィンテージマンションでの住環境が快適すぎて、他での生活が考えられなくなるそうです。

確かに、気に入ったところであれば、引越しをして新たな生活のリスクを考えるより、永住したくなる気持ちもわかります。

また、駅からの立地も遠くなく、その快適な住空間は手放すのにもったいないとよく聞きます。

そのため空室になることが通常のマンションに比べて極端に少ないため、住みたい！手に入れたい！と思っていても、タイミングよくお目当ての物件の空室情報はなかなかお目にかかれないものなのです。

 

★人気が高いため、価値も下がらないヴィンテージマンション

こういった入居希望している方が多く、空室がほとんどないという事から、ヴィンテージマンションの価値も築年数の経過に比べて落ちることが少ないのです。そしてその希少感が生むステイタスがさらに、富裕層の支持を得るという好循環を生んでいます。

狙っているヴィンテージマンションがあるとしたら、まずはその審査に通る状況をあらかじめ作っておき、すぐにでも反応できるようにしておきたいですね。

人気のある場所であれば、入室審査通過も困難なため、法人であれば登記関連の整理など事前に準備を進めることが求められます。

 

★入居困難なヴィンテージマンションに住むために

おそらく狙っている人も多いため、そのヴィンテージマンションに入居するためには、空室情報を得てすぐに行動できるフットワークの軽さと信用が必要です。

そして、いつ巡り合うかわからないためそのチャンスを掴むアンテナ。

そんな全ての条件にクリアしても、入居のチャンスを寸前のところで逃してしまう可能性もあり得るため、ちょっといいな、という想いで狙っているといつまでも転居のタイミングを逃し続けてしまうかもしれませんね。

しっかり準備をし、いつでも転居できる体制を整え、不動産屋さんにきちんと入居意思の希望を明確に伝えておくことがよいでしょう。

 

住宅として求めるものの一つに、安全、安心を買うというものもあります。

オートロックがある方がいいとかエレベーターに鍵がついている方がいいとか、警備員が24時間365日いないと困る。など、セキュリティにこだわる人は少なからずいます。

比較的管理が行き届いているヴィンテージマンションをセキュリティという視点で見ていきたいと思います。

 

★安全？ヴィンテージマンションのセキュリティ面

ヴィンテージマンションのセキュリティ面は、一般的には安全といえるでしょう。

まず基本的なセキュリティである、オートロックが施されているところは多く、警備員や管理人がいるところも少なからずあります。ですが、24時間の常駐ではないところもあるので、「警備員常駐」などの文言だけで安心せずに、気になる方は、夜間や正月などの対応についてもしっかり確認しましょう。

似ている条件の物件を比較した際に、セキュリティのレベルによって管理費などの金額に影響してきますので、管理費が低めの物件はセキュリティ対策が自分の要望に合っているか契約前に見てみて下さい。安心面を買うという視点で、管理費を考えてみましょう。

 

★どうしても入居したいけど、セキュリティが不安な物件

気に入ったヴィンテージマンションとの出会いは希少で、通常のマンションのように近くにいくつも代替候補がある、というわけにはいきません。だからセキュリティ面に不安が残った場合でも、入居を検討したくなるケースもあるでしょう。

そのような場合の対処法は主に２点。まず個人に向けてサービスのあるホームセキュリティサービスの活用。もう一つはDIYでセキュリティを強化してしまう方法です。

一戸建てであれば、いわゆる番犬のようなセキュリティも可能かもしれませんが、ヴィンテージマンションでもできる自前セキュリティ向上策はあるのです。

もちろん、原状回復の義務があったり、契約によっては管理者の許諾がいるものもありますので、お金をかける前に、セキュリティの不安面とその対策案をまずは管理人さんに伝えてみるといいでしょう。

 

★意識を上げることがセキュリティ強化につながる

どの住宅においても共通していえることですが、ヴィンテージマンションに住んでいる住民のセキュリティに対する意識を上げるというのが一番かと思います。

ヴィンテージマンションであれば、コミュニティが形成されているところも少なくないので、定期的にある集会などで、セキュリティ面の強化について伝えてみてはいかがでしょうか？

マンションの管理組合が察知して行動してくれることもあります。

オートメーションで手間をかけたくないというのもわかりますが、最終的には人の目が一番強いので、上手く活用したいところですね。

 

★ヴィンテージマンションのセキュリティ面の総括

ヴィンテージマンションは、セキュリティ面においてそこまで弱いとは思えません。むしろ、普通のマンションより強いところも多いです。

もちろん、警備員が常駐していないところもあるので、不安を感じる方もいらっしゃるかと思いますが、コミュニティがしっかりしていて、住民同士の繋がりが強く、一人ひとりがセキュリティに対しての意識が強ければ、安心を得られると言えましょう。それでも不安な部分は自前で対策！というのも有効です。

 

ヴィンテージマンション、古くても価値が高いという事から多くの指示を得ているという反面、問題点もあります。

それは、築年数の経過とともに考える必要性の出てくる建て替えのこと。

ヴィンテージマンションのオーナーとしては、実は建て替えること自体、口では考えているといっても心の底では反対だと思っているケースもあります。

所有者から見た観点での、その心情に迫ってみました。

 

★建て替えにかかるコストを考えるとできる限り修繕で対応したい

建て替えの費用を考えるととんでもない金額がはじき出されるという事。潰すことはもちろんのこと、建築廃材の処理や周辺住民への説明、新築マンション建設のための大きなコスト。それらを考えると途方もない値段になります。

建てた後に家賃収入で回収という事が至上命題ですが、実際何年もかけて元を取るという事になります。建て替えた場合、建て替える前と同等の家賃収入を得るとするならば、相当の賃料を上げなくてはいけない場合が考えられます。

なぜならば、建ぺい率の関係で壊す前のものと同じ広さ、同じ戸数で作るのは無理だからです。

そういったことを考えると、今現在赤字が出ているわけではないので、オーナーとしては建て替えに反対することが考えられます。

 

★家賃収入の激減によるキャッシュフローの悪化

前述のとおり、建て替えにおけるキャッシュフロー悪化が考えられます。賃料が上がるなら、他に行くという方も少なからずいるでしょう。

戸数が少なくなり、狭くなり、新しくはなるけれど賃料は変わらないことはない…。むしろ上がる可能性の方が高い。

そんなリスクを背負ってまで、建て替えるメリットは無いような気がします。もちろん建て替えないリスクもあるという事に変わりはありませんが。

今のままで十分のキャッシュフローが得られるというのであれば、これが減るというリスクを受け入れてまで、建て替えるという選択をする人は少ないでしょう。

賃料を下げてまでそのまま住んで欲しいという考えのオーナーもいるかもしれません。

 

★住人に対する配慮を前面に押し出すオーナー

金銭的なリスクだけでなく、やはり重要なのは現状住んでいる方々のことを考えると建て替えることに反対する場合が多いと思います。

住み易さの観点はもちろんのこと、思い出がいっぱい詰まった、お金に変えることのできないヴィンテージマンションは、オーナーだけでなくその住民も建て替えることに反対だという人も出てくるでしょう。

 

★ヴィンテージマンション建て替え懸念まとめ

ヴィンテージマンションの建て替えを考えるととてもハードルが高いです。長く存続させるために工夫され、行き届いた管理と保全。そして、快適な住環境。それらを変えないためにも反対する人が多いと思います。

マンションすべてにおいてに考えられる問題点である建て替えの問題。

建物はオーナーの所有物と考えがちですが、生活に密接した建物、ましてや多くの方から愛されたヴィンテージマンションともなれば、聞かなくてもわかりそうですね。

 

何年経っても人気が衰えない、価格が下がらない魅力的なヴィンテージマンション。
立地はさることながら、都心部からさほど離れていないエリアに、時代から取り残されたようにそびえ立っています。

環境全般で高評価を得ているこのヴィンテージマンション、その好条件からかVIPと呼ばれている上流階級の方々が多く選ぶそうです。

 

★魅力あふれるヴィンテージマンション

ヴィンテージマンションの魅力って気になりませんか？

住環境が様々な側面から見たときに「いいな」って感じるものが多く、都心ではあるが緑が多く一歩中に入ると、喧騒すら忘れてしまうような生活が外界と切り離されている感覚。

年月は経っているけれども、隅々まで管理が行き届いているため、建物内や室内の綺麗さは洗練され続けています。
住んでいる方に話を聞いても、『胸を張ってお招きできるのがとてもいいところ』とおっしゃっている方が多いです。

 

★ヴィンテージマンション人気のエリアは？

実際、将来の居住先の一つとして選択肢にあげられるヴィンテージマンションですが、どのエリアを選択するのが一番か気になります。
都心であれば、どこからでもアクセスがいいため迷ってしまいます。

特に有名なのは、原宿の駅前にたたずむコープオリンピア。
代官山マンションも有名です。
いわゆる高級住宅街の麻布地区や目黒地区も有名です。
やはり都心に近く緑に囲まれているというのが一種のブランドですね。

 

★高所得者でも中々入手できない。多くの人が待つ高級マンション

ヴィンテージマンションは、所有しているだけでかなりのステイタスを感じます。
賃貸だったとしても、そこに住んでいるというだけで羨ましがられることも。

人気の大半は上流階級やVIPと呼ばれる方で、簡単に手に入らなく入居できないのが更に価値を高めているところ。
現住居者からすると、出る理由もなければ、手放す理由もなく、市場に出回ることが少ないため、巡り合ったら幸運と思うしかありません。

 

しかし、都心部だけにあるかといったらそうゆうわけでもなく、ちょっと離れた郊外にも魅力的なヴィンテージマンションは存在しているので、そちらを狙ってみてもいいですね。