カテゴリー別アーカイブ: 助言

快適な住環境を構築し、騒音問題にも強いヴィンテージマンション

ピアノを弾く女の子

 

マンション住民の間で一番トラブルに発展しやすいのは騒音問題です。
ある調査では実に6割ものマンション住民が騒音問題を抱えているという報告もあります。

近年建てられるマンションでは防音性の高いフローリングを採用したり、床スラブ(床材)を厚くするなどで対策をしていますが、ではヴィンテージマンションではそうした対策は取られているのでしょうか?

ヴィンテージマンションの騒音問題について深く掘り下げ、ご報告いたします。

 

 

★構造上は騒音には弱いが、トラブル発生は少ない

 

今やマンションの室内は全室フローリングが当たり前となっています。
住民の嗜好もありますが、構造や製品の性能が向上したのも一つの要因です。
しかしながらヴィンテージマンションが建設された数十年前にはこうした技術はありませんでした。
つまり構造上は、騒音問題には強くないのが一般的なヴィンテージマンションです。

スラブ厚についても現在では20㎝が標準となっていますが、かつては15㎝以下。
部屋と部屋の間の壁も、やはり今よりは厚くない物件が数多くあります。

しかしながら、ヴィンテージマンションにおいて騒音が特別問題になったという話を聞いた人はほとんどいないでしょう。
それは住民の意識の高さがあるからなのです。

 

 

★モラルの高い住人がマナーを守り騒音トラブルを回避

 

例えば、ヴィンテージマンションに住んでいる住民の層と言えば、一般的に「富裕層」「社会的地位がある」「年齢層は高め」などが挙げられます。
こうした人たちは「資産」としてヴィンテージマンションを購入された方がほとんど。
モラルが高く、マナーを守って生活していることはすぐに分かるでしょう。

また騒音問題の主な要因と言われるのが、子どもの足音やピアノを弾く音です。
しかしながらヴィンテージマンションに若い夫婦が住むケースは多くありませんし、もし入居したとしても子どもへのしつけをきちんとすると考えられます。
またピアノを所有していたとしても、十分すぎるほどの防音対策を施しているものです。

このように住民のモラルの高さが秩序を維持し、騒音トラブルを回避しているのもヴィンテージマンションならではなのです。

 

 

★トラブルに発展しないのはコミュニティの存在も

 

こういう興味深い報告もあります。「上の階の音が気になる」のは、全くつきあいのない家同士では86%なのに対し、顔見知りでは47%と半減します。
つまり、住民同士のコミュニティがしっかりできているヴィンテージマンションでは、騒音問題に発展しづらいとも言えるのです。

またヴィンテージマンションは築後数十年経っているマンションです。この古さが実は鍵です。

規定のある物件もありますが、大抵は住民がリフォームやリノベーションを施して住んでいます。
その際、騒音対策を施しているケースが少なくありません。

建物の構造が騒音に弱くても、それを様々な形で補っている。
それこそがヴィンテージマンションなのです。

築年数とイコールではない、ヴィンテージマンションの老朽化

高層マンション

 

ヴィンテージマンションとは年月を経て価値を増したマンションのことです。
「新しいか、古いか?」と聞かれれば、もちろん「古いマンション」です。
これは誰も否定できません。
しかし古いから老朽化しているかと言えば、それははっきりと否定されます。

もちろん年月が経っているため耐震性に不安という方もいらっしゃるでしょう。
水周りトラブルが心配だという方もいらっしゃるでしょう。
このページでは、ヴィンテージマンションの老朽化についてその現状を紹介いたします。キーワードは「管理体制」です。

 

 

★高めの管理費でヴィンテージとしての価値を維持

 

同時期に建てられたマンションでも、ヴィンテージマンションのようにその価値をとどめている物件と、そうでない物件があります。
その差を生み出したのは管理体制に他なりません。
適切なメンテナンスが施されていれば、建物の老朽化は防げるからです。

ヴィンテージマンションは一般的に管理費が高いと言われます。
しかし、管理費を元に適切な補修が行われてきたからこそ、ヴィンテージマンションはその価値を保ってきたのです。

つまり「築年数=老朽化」という図式はこのヴィンテージマンションには当てはまらないのです。

 

 

★新耐震基準をクリアするヴィンテージマンションも

 

とは言っても気になるのは耐震性です。日本の建築基準法は1981年に大きく変わりました。それが「新耐震基準」です。つまり1981年を境にしてマンションの耐震性は違いがあるのです。

ただし、これは一般論です。ヴィンテージマンションが建てられた当時、日本はマンション黎明期でした。
この時代、高い安全性を求め、必要以上に耐震性を強くして設計したという背景があります。
実際、築50年近いヴィンテージマンションが新耐震基準をクリアしていた、という例も少なくありません。

また老朽化によって耐震性が低下しないよう、また耐震性を向上させるため管理組合が補修を順次繰り返している物件も数多く存在しているのです。

 

 

★見えない部分の老朽化も防ぎ、トラブルも回避

 

マンションの老朽化でもう一つの問題となるのが水周りです。
一般的に給排水管は20〜30年が寿命と言われており、メンテナンスが不可欠です。
20年以上の物件には銅管が使われている場合もあり、サビの発生により腐食が進んでいるケースもあります。

しかしながら、ヴィンテージマンションの価値が下がらないのは、こうした見えない部分のメンテナンスもしっかりとしているからでもあります。

ただし、購入を考えている方はやはり確認は欠かせません。建設当時の工法が複雑で、メンテナンスや修繕が困難という事案も報告されています。
購入前には修繕履歴などをチェックする慎重さも持ち合わせましょう。

ヴィンテージマンション居住者におけるコミュニティ形成の課題

セミナー風景

 

ヴィンテージマンションだけでなく、マンションやアパート、集合住宅において一番気になっているのは、お隣さんはどんな人が住んでいるのだろう?

マンション自体に管理組合が存在しているところもありますが、しかし昔の良き日本に代表されるような近所づきあいが上手くできていると言ったら、難しいかもしれません。

最近では、シェアハウスなど同居者同士顔を突き合わせる時間を増やし、もっと密な繋がりを大事にしていこうという動きもあります。

孤独を感じるという人も少なからずいる中、ヴィンテージマンションにおける居住者同士のコミュニティを上手く形成するにはどうしたらいいのかを考えてみました。

 

★オーナー自身が不在のため物事が決まりにくい管理組合

どのような動機でマンションを購入したかは別にしても、実際住んでいる人たちで形成される管理組合において、新しい決め事をして行く際ネックになるのが、オーナーとのコミュニケーション。

部屋単位を賃貸物件として貸し出している場合、借主では決めることが難しいこともあるためオーナーの判断が必要になることもあります。

しかし、そこに住んでいるわけもなく円滑な情報のやりとりも上手くできていないこともあるため、実際に困ったことが起こることも。

欠席による議決の決定もあり得るとは思いますが、そればかり続いてしまうと距離は益々広がってしまいます。

管理組合で代表者を立てて定期的なコミュニケーションを取る、うまく行かない場合はみんなで協力するという姿勢で関係を強化していきましょう。

 

★ヴィンテージマンション居住者同士の絆を深める方法

2011年に起きた東日本大震災後、特にコミュニティの重要性を大事と考えている人が増えています。大切だとは思っているけれど、中々、距離が縮まらないというジレンマ。

コミュニティを少しずつでも構築する場合、誰が先頭をきって行っていくのか。

新しく入ってきた方からすると、憂鬱になってくる可能性のあるテーマであるため、自らの足で前に進んでいくような仕組みも必要である。

掲示板などで呼びかけたり、ポストに案内状を入れたりと、地道な努力が必要かもしれません。

海外でも近隣住民の絆を深める宴会を行う、隣人祭りのようなものもあり、日本でもそういった文化が根ざしていくことが、将来孤独を感じずに生きていくための方法であると考えられます。

 

★ヴィンテージマンションにおけるコミュニティ形成法

ヴィンテージマンションにおける近隣住民のコミュニティを上手く形成する方法ですが、居住者同士の繋がりを強くするためにも、管理組合の方々が一肌脱ぐ必要があると思います。

もしくは、管理会社の方で居住者に向けたサークル活動や交流活動などを活発的に行っていく必要が考えられます。新しく入ってきた入居者がそのコミュニティに入っていけるような状況を作り出すことが、今後の世の中を考えたときに必要なのでしょう。

家賃が高い都内より、地方郊外のヴィンテージマンションを選ぼう

お台場海浜公園

 

都内の中心部の高級住宅街として人気な、白金台や代官山、麻布地区などのヴィンテージマンションは高くて、手が届くどころかそもそも市場に出回る機会が少ないため、入居困難なところが多いです。

しかし、住宅というのは不思議なものであまりにひどいものを除いて、住んでみたら意外と快適だったという事も少なくありません。

東京の郊外やちょっとした地方でも十分素敵なヴィンテージマンションがあります。

場合によっては、それらの方がより近代的にリノベーションされている物件もあるのです。

 

★都内近郊のヴィンテージマンションを探そう

都内23区に比べ安いヴィンテージマンションがそびえ立つエリアが存在します。

千葉の方面であれば、松戸や柏、船橋、市川あたりでしょうか。

松戸、柏あたりの常磐線沿線は、上野東京ラインの開通もあって、品川まで30分~40分程度で行けるようになりました。それと同様に、宇都宮線、高崎線沿線の地域も人気が復活しそうです。

埼玉では、大宮とか浦和など、東京寄りの主要駅。東京や池袋や高田馬場、新宿あたりもアクセスしやすいところとなっているので、候補地として考えてもいいかもしれません。

では、都内ではどうかというと町田市や狛江市といった、京王線、小田急線、中央線沿線の場所がとても魅力的です。

関東近郊であれば、10万以内で住める場所も存在しています。都心部はちょっと難しいと思う方でも、探してみてはいかがでしょうか。

 

★地方のヴィンテージマンション事情

東京や関東以外のヴィンテージマンション事情はというと、都市部では、名古屋とか大阪、九州・福岡などしっかり管理されたヴィンテージマンションも選択肢に入るかもしれません。

『ずっと住み慣れた土地を離れて新しい土地で暮らしていこう』という想いで、新天地での素敵なヴィンテージマンションを選ぶことも、良い選択肢かもしれませn。

東京以外でヴィンテージマンションを持つ場合でも、あまりに人気のある地域、建物は東京と同様にライバルも多いので、自分の住みたいエリアやマンションの動向にはアンテナをしっかり立てておきたいですね。

 

★比較的安い地方、郊外のヴィンテージマンションを選ぼう

都内の一等地のヴィンテージマンションにあこがれるという気持ちはわかります。

しかし、現実的なことを考えると、そもそも市場に出回ることが極端なほど少ないため、入居自体困難な場合もあります。

快適な住環境を求めるのであれば、地方や東京郊外の場所を選んだ方がトータル的に優れている場合もあります。仕事を辞め、老後の余生を楽しむというのであれば、新しい土地でゆったり暮すというのも魅力的な話ですね。

自分の人生にとってプラスなヴィンテージマンションを探してください。

初期費用で二の足を踏んでしまいそうな、高い敷礼のヴィンテージマンション

住宅販売のイメージ

 

人気のエリアのヴィンテージマンションは、そもそも空室にならないため選択肢からは外れることもあります。

現実的に考えるならば、都心から離れたところにあるヴィンテージマンションに引っ越すというもの。しかし気になるのは、敷金礼金などの初期費用。普通のマンションよりどれくらい高いのか検証してみました。

 

★初期費用は3倍以上?都内のヴィンテージマンションへの入居費用

ヴィンテージマンションによっては、通常のマンションやアパートと変わらない敷金礼金の設定があります。

敷金礼金共に1ヵ月分というものや、敷金2ヶ月礼金1ヵ月というものもあります。

初期費用が高いヴィンテージマンションにもなると、敷金、礼金合わせて4か月~6か月分というものも存在します。

同じグレードのものと比較するのは難しいですが、参考までに、都内の白金台のような高級住宅街のヴィンテージマンションは、家賃自体も50万~100万を超えるものもあるため、場合によっては1,000万近くの初期費用がかかる物件もあるのです。

1ヵ月分の家賃が高ければ高い程、そして人気があればある程、初期費用にかかる費用も格段と跳ね上がっていくこともあり得ます。

 

★地方やちょっと離れた郊外は?気になるヴィンテージマンションの初期費用

都内より少々離れた地域にあるヴィンテージマンションは、より価値を上げようとリノベーションされている物件が多数あります。

入居者のことをしっかり考え、いい方向に導くリノベーションですが、気になる敷金はというと、それほど高くはありません。

敷金のみ1ヵ月分や敷金礼金1ヵ月ずつ。かかっても敷金2ヶ月礼金1ヵ月というような都心に比べたら比較的安く抑えられるものもあります。

ヴィンテージマンションだから無理そう、とあきらめる必要はなさそうです。

都内のちょっとしたマンションより、ちょっと離れた郊外のヴィンテージマンションというのも選択肢としてよさそうですね。

 

★ヴィンテージマンションの初期費用は高い!けれど・・・

地価の高い都心部で更に人気のあるエリアであれば、かなり高い初期費用が必要と計算できます。安くてもトータル100万近く、もっとかかる場合ですと1,000万近くかかってしまうところもあります。

しかし、都心から離れた郊外であれば、都内に住むのと変わらない初期費用で済む場所もあります。

住めば都の住まい選び。快適な住空間を提供してくれる自分にあったヴィンテージマンションを探してみて下さい。

ヴィンテージマンションに事務所として入居する法人のメリット

Couple looking for a residence in the real estate agent

 

ヴィンテージマンションをインターネットや不動産仲介業者で探しているとSOHO利用可と書かれている物件が存在します。

これは、居住地として活用するのではなく会社事務所として活用してしまおうというもの。実際のテナントビルより、ヴィンテージマンションの方がいい面もあります。

外観だけでなく、館内の作りもいいため、企業ブランドイメージも良く、他社さんをゲストとして迎える際に共有スペースで商談することも可能であったりします。

本記事では、ヴィンテージマンションに、法人として入るメリットをまとめてみました。

 

★ヴィンテージマンションは、法人のステータスも向上させる!?

ヴィンテージマンションの造りとして、中に入ると外とはまるで別世界のような静かな空間に驚かされます。お客様を招いて商談をする際でも、集中してその場に臨めます。

また、従業員がいる場合、マンションであるという事からアットホームな感覚で、業務に集中してもらえるだけでなく、社員同士の距離も近くなるでしょう。

ある社長に話を聞いてみたところ、『通常のオフィスビルよりも、社員みんなが一層身内のような感覚が持てて、嬉しいんだよね』とのこと。社員がおしゃれでアットホームな環境でイキイキと働けることはとても魅力的ですね。

確かに、毎日出社する先が憧れるような住宅であれば、楽しくなってしまいそうです。

社長であれば、わが社の社員自慢やわが社自慢も言葉に出てしまいそうです。

 

★コストが気になるヴィンテージマンションの事務所

法人だからこそシビアな視点が必要なコストの面から考えてみるとどうでしょうか。

ビルを借りる場合、敷金や礼金における初期費用が4か月~6か月。多いものだと1年分先に払わなくてはいけない状況も出てきます。

その点ヴィンテージマンションであれば、2ヶ月~3ヶ月の敷金礼金が多いようです。

そのことから、初期費用のメリットはとても多いように思えます。ただ、中には人気のビンテージマンションで初期費用が10ヶ月になる物件もあるようですので、入居のハードルは上がります。

また、入居した後の内装リフォームも許されているヴィンテージマンションも意外と多く、効率的なレイアウト構築には問題ないようです。

将来大きな事務所を持ちたくて、起業したという方も、ヴィンテージオフィスを活用したシェアオフィスや、比較的小さな部屋などからスタートさせれば、無理なくヴィンテージマンションを事務所として利用することもできるようです。

 

★事務所として利用したとしても優れたヴィンテージマンション

ヴィンテージマンションは、住宅として活用するだけでなく法人の事務所として活用する際も多くのメリットがあげられます。

費用の面やしっかりした作り。オートロックが施されているところが多いので、セキュリティー面でも安心できます。社員の仕事環境としても魅力的で、対外的にもおしゃれなブランディングが可能となります。

将来、事務所選びの一つとして候補に入れておいてもいいかもしれませんね。

ゲスト共々ステータス向上!ヴィンテージマンション共有空間の良さ

高層マンションのエントランス

 

ヴィンテージマンションに住み始めたら、やりたくなることの一つとして数えられること。それは、友人、知人などお世話になった方々を呼んで、素敵な時間を共有すること。

部屋の中にまでは招くに至らなくても、ゲストを呼ぶことのできる共有空間の活用。その作りが優れていれば、自分のステータスも更に上がるというもの。

ヴィンテージマンションを選ぶポイントの中で、ゲストルームやラウンジのデザインが優れていることがあげられます。

 

★ヴィンテージマンションの共有空間はここがすごい!

ヴィンテージマンションのラウンジは、ゲストを呼べるような共有空間であり、そこで過ごすシーンは、ビジネスであってもプライベートであっても自分のステータスが高まります。

ヴィンテージマンションならではの歴史と面影がその共有空間に現れます。

外は近代的でも、一歩踏み込むとタイプスリップしたような感覚を味わえます。そんな中で大切な人と過ごす時間は、とても有意義と言えます。

週末になったら、仲間が集まるような空間は素敵ですよね。

そのようなゲストスペースの活用方法は、あなた色に使い分けることができます。

 

★ゲストの思い出にも一役買う共有空間

友人、もしくはお世話になっている方がそういったところに住みはじめ、御呼ばれしたらどうでしょうか?

一生の思い出になること間違いないと思います。その片棒を担ぐのが共有空間です。

プライベート空間でも嬉しいところですが、招き入れられたゲストに関しての配慮も考えられているのが、こういったラウンジでしょう。

贅沢な時間を自分ひとりだけでなく、分け与えてもいいという考えのもとで設計されたヴィンテージマンションは、現代の嬉しいが過去にタイムスリップして作られたとしか考えられません。

足を運んだ人の夢を広げ、将来欲しいと思わせる場所って素敵ですね。

 

★ヴィンテージマンション共有空間の良さ

ヴィンテージマンションの嬉しい作りとしてあるのが、ゲストを呼びやすい場所というところ。

もちろん、管理が行き届いたマンションだから、その影響を受け室内も整理整頓しやすいという点もあげられますが、共有空間の様なラウンジが用意されているところも少なくありません。

そういった空間を使うことが、本人だけでなく招き入れられた方のステータスも上がっていくというものです。

こういった、住んでいる人だけでなく周りの人を喜ばせる設計は、どの時代でも愛されるものですね。どの年代からも喜ばれるものだから、長い年月を経った今でも多くの方から支持されるのです。

投資的視点で見た5年後、10年後のヴィンテージマンションの資産価値は?

遊ぶ子供達を見つめる母親

 

ヴィンテージマンションは、市場にあまり出回ることもなく、資産価値も、5年後、10年後も変わること少ないです。
中古建築という事を考えると、半分以下になってしまうこともありますが、ヴィンテージマンションの多くは、立てられた当初の価値をそのまま維持しているものもあれば、逆に上がっているものも少なくありません。

投資的視点から見たヴィンテージマンションは、魅力的な物件なのでしょうか。

 

★資産価値抜群!ヴィンテージマンションの魅力

ヴィンテージマンションを投資的観点からみると、評価はとても高いものです。

なぜならば、マンションを選ぶ際に一つの指標となるのが、リセールバリュー。売却する際に値下がりしない、もしくは値上がりする可能性があるものを選ぶのが大切です。

その観点で考えると、ヴィンテージマンションは年十年も経った今でも、建築当初の価格を維持しているものや逆に上がったもの、下がったとしても微々たるものというものが多いです。

確かに、5年後には、東京オリンピックが開催されるため、不動産に対して人気が集まっていますが、今売りに出されている物件は、10年後、20年後を考えたときにどうなるかがわかりません。

その点、需要と供給のバランスを見たとき、探している人の方が圧倒的に多いものであるため資産価値が抜群なのです。

 

★10年後のヴィンテージマンションの資産価値

築10年以上のものをヴィンテージマンションと呼ばれることが多いですが、しっかりと管理が行き届いた建物は、何十年も不便を感じさせることなく使えます。

現に昭和40年前後に建てられたマンションでさえ、今まだに人気が衰えません。

修繕やリフォームを繰り返しているものだからこそ、長く耐えうり、資産価値も現状維持、もしかしたら更なる向上を見せるかもしれません。

よって、5年後、10年後という点を見ても魅力的であるに変わりません。

 

★平均年齢の上昇とヴィンテージマンション

ヴィンテージマンションは、高齢者に優しく、ちょっとしたところにまで嬉しいと感じる瞬間が多い作りになっています。

高齢化社会の中で、住宅に求めるものは住みやすさ、バリアフリーなどが多くあげられます。ヴィンテージマンションはそういった作りにも意識されていて、手足を動かすがごとく利便性が高く、誰もが魅力的に感じるという事。

ヴィンテージマンションには、すべてが兼ね備えられていると考えられます。

 

★資産価値の高いヴィンテージマンション

今現在は人気に火がついているからと考えがちですが、5年後、10年後も遜色なく取引されている可能性が高いです。そのことから投資的視点から見ても、ヴィンテージマンションは魅力に映るのです。
もし、新たな投資先として考えているのでしたら、候補の一つとして持っておきたいですね。